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    以案说法:限购令对合同的影响

  • 来自: 原创(昆明律师)
  • 作者: 云南律师
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  • 阅读: 1720
  • 发布时间: 2012-03-29 11:13:33
  •          最近购房政策频频出台,其中限购令、限贷令更是对购房者造成很大打击,对此,律师告诉你,因:“限贷令”致无法贷款,解除购房合同不算违约,因”“限购令”导致第三套房无法贷款和过户,法院判决此属“情势变更”而解除合同,购房者不需承担责任。
      因“限购令”、“限贷令”的突然出台而导致退房,买家是否需要承担责任?近日,宝安法院判决了两起新案例:因“限贷令”“限购令”导致第三套房无法贷款和过户,法院判决此属“情势变更”而解除合同,购房者不需承担责任。
      买卖第三套房购房者在签订合同后,遭遇“限购令”、“限购令”导致无法过户、无法贷款的情况,法律界人士基本达成一致意见,认为这属于“情势变更”;但因“限贷令”变动第一、二套房贷款“加成”,买家要退房是否构成违约的情况,目前在法律界仍有较大争议。
      案例:“限贷令”致无法贷款,解除购房合同不算违约
      专门代理房地产诉讼的广东中圳律师事务所律师刘子儒在接受记者采访时,讲述了其近日代理的两起因“限贷令”、“限购令”引发的官司。
      据介绍,市民方先生和其妻子名下共有三套房产,今年4月初又在宝安区购买了一套205万元的房子,并支付了业主10万元定金。但是4月17日,国家楼市调控政策出台,因为已有三套房,方先生无法从银行贷款一分钱。他只得找到卖房的业主,要求解除合同,退还定金,但遭到了业主拒绝。为此,双方闹到法院。
      刘子儒介绍说,此案的一审判决书上,宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款,并非商业风险,也非不可抗力,而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情势变更而解除合同,购房者不需承担责任。
      案例:“限购令”致无法过户,卖方返还定金
      据刘律师介绍,在另一起案件中,一位宝安居民看中一套40多万元的小户型房产,在今年9月支付了3万元定金,其中付给业主2.8万元,在中介公司托管2000元。9月30日“限购令”骤出,户籍家庭限购两套房。这名宝安居民已经有了两套房产,而且“限购令”几乎是立即生效,他根本来不及到本市房地产主管部门信息系统网签购房合同。这意味着他即使买下了这套房也根本无法过户!他要求业主返还3万元定金,但是业主不愿意。双方为此也起诉到了宝安区法院。
      法院进行了庭前调解,因为之前有过相关判例,法官成功地促使双方达成了调解:业主返还购房者2.8万元定金,只收了2000元作为补偿。

           案例:贷款“加成”买方想退房,分歧较大
      楼市新政出台后,提高了第二套房贷的首付比例(由原来的首付30%提高到50%),导致的买方无力支付房款能解除合同吗?
      上海市建纬(深圳)律师事务所戴维律师告诉记者,这种情况在律师界存在重大分歧。有律师认为:如果买方因为第二套房首付比例提高而要求退房,买方也可以适用“情势变更原则”解除合同。还有律师认为,应该具体问题具体对待,如果房子较贵,增加的首付款较多,买方确实无力承担的,也应可判解除合同。
      他自己倾向于认为,国家“房产调控政策”的出台虽然是一种非商业风险,但可以预见。政府多次表态将出台严厉调控政策。国办发2010第4号文就明确指出,二套房贷首付比例不低于40%,地产新政不属于“情势变更”情形。
      ■专家说法:“限购令”下解除协议,双方均无过错
      “限购令”突然出台,而且未给市场留下过渡期,导致出现一批“半拉子”房地产交易,其特点是买方已交纳定金,并签订认购合同,但尚未在9月30日前完成网签购房合同。特别是买第三套房的购房者,因此无法完成过户,处于进退两难境地。
      记者采访了多位法官、律师等法律界人士,他们较一致的看法是:虽然政策变化不属于不可抗力,但“限购令”导致无法过户的第三套房,买卖双方均无过错。从情势变迁、公平合理的角度看,买方不应承担违约责任,双方可解除协议,恢复原状,卖方应如数退回定金。
      律师告诉记者,这种情况多出现在二手房买卖中,如购房者在“限购令”之前,已经和业主签订了第三套房的认购合同,按照约定支付定金,甚至到银行办理贷款等。但现在因政策突然变更,导致第三套房无法过户,如果购房者要退房,却要面临定金无回、还要支付业主违约金的局面。
      “限购令”这一政策的突然变更,是买卖双方都不可预见、无法防止的,应属于法律上的“情势变更”。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二):“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此这种情况下,购房者“反悔”不须承担违约责任,业主应当退还买方定金。
            深圳某区法院的房产庭法官表示,市区法院曾就类似的政策变化致合同不能履行的情况进行过研讨,法官们倾向于认为,政策变化是人为的,不是自然灾害之类,不属于不可抗力,而是客观情势发生变更。这种情况下,合同双方均无责任。如果判买方支付20%的违约金或由卖方“吃定金”,有违公平原则。合适的做法是:解除协议,卖方退定,恢复原状。